Boliglånet forklart: slik får du det — og så stor leilighet gir yrket ditt råd til

Boliglån er for de aller fleste den største økonomiske avtalen de noen gang inngår. Reglene for hvem som får låne, og hvor mye, er strengt regulert av staten gjennom utlånsforskriften.¹ Her forklarer vi hele veien fram til lånet — og så regner vi ut, med tall fra Statistisk sentralbyrå, hvor stor leilighet et vanlig yrke faktisk får råd til, by for by.

Tre tall avgjør hvor mye du får låne

Siden 31. desember 2024 gjelder en oppdatert utlånsforskrift. Tre krav styrer hvor stort lån banken kan gi deg:^{1, 2}

I tillegg må lån med belåningsgrad over 60 prosent betales ned med avdrag hver måned. Bankene har en fleksibilitetskvote: de kan bryte kravene for inntil 10 prosent av utlånene sine hvert kvartal (8 prosent i Oslo) — for eksempel til en trygg kunde med litt for lav egenkapital.²

Gjeldsgraden: gang inntekten din med fem

Den regelen som oftest setter taket, er gjeldsgraden. Den sier at samlet gjeld ikke kan være mer enn fem ganger det du tjener før skatt i året. Har du ingen annen gjeld fra før, er det største boliglånet ditt altså:

Maks lån = brutto årsinntekt × 5. En median­lønn i Norge var 55 800 kroner i måneden i 2025 — rundt 669 600 kroner i året før skatt. Det gir et største boliglån på cirka 3 348 000 kr. Egenkapitalen kommer på toppen.

Tjener to personer sammen, legges inntektene sammen — et par med to median­lønner kan i teorien låne det dobbelte, rundt 6 696 000 kr. Har du studielån eller billån, trekkes det derimot fra lånerommet krone for krone.

Så mye kan yrket ditt låne

SSB måler median­lønna for hvert yrke — lønna til personen midt i køen, som er et bedre bilde på det «vanlige» enn gjennomsnittet. Her er største boliglån for et utvalg yrker, når vi ganger årslønna med fem:³

Tallene forutsetter at du ikke har annen gjeld, og at hele lønna teller. Deltid, vikariat eller fersk jobb uten fast ansettelse gjør at banken regner mer forsiktig.

Egenkapitalen: de ti prosentene

Fram til 2025 måtte du stille med 15 prosent av kjøpesummen selv. Fra 31. desember 2024 ble kravet senket til 10 prosent — en betydelig lettelse for førstegangskjøpere.¹ På en bolig til 3 millioner kroner falt egenkapitalkravet dermed fra 450 000 til 300 000 kroner.

Egenkapital er ikke bare oppsparte penger på konto. Dette teller også med:

• BSU — boligsparing for ungdom, med skattefradrag underveis.
• Oppsparte midler, fond og aksjer du kan realisere.
• Forskudd på arv eller gave fra foreldre.
• Sikkerhet i andres bolig — for eksempel at foreldre stiller sin bolig som kausjon, slik at du slipper å ha hele egenkapitalen i kontanter.

Betjeningsevne: tåler du at renta stiger?

Selv om du klarer både egenkapital- og gjeldsgradskravet, gjør banken en egen vurdering av betjeningsevnen din: har du nok igjen å leve for når lånet er betjent? Forskriften krever at du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng oppå dagens rente.² Banken legger også inn vanlige levekostnader, andre lån og antall personer i husholdningen. Det er derfor to personer med samme lønn kan få ulikt svar.

Så stor leilighet gir lønna di råd til — by for by

Nå kobler vi de to tallene: største boliglån for hvert yrke, og hva kvadratmeteren koster for en brukt blokkleilighet i ulike byer.^{3, 4} Først prisen per kvadratmeter der du bor:

Og her er selve svaret: antall kvadratmeter leilighet lånet rekker til, yrke for yrke og by for by — byene står fra sør til nord. Samme lønn gir vidt forskjellig bolig alt etter hvor du kjøper. Alle tall er kvadratmeter.

Forskjellene er dramatiske. En median­lønnstaker får råd til en liten toromsleilighet på 33 kvadratmeter i Oslo — men 102 kvadratmeter i Narvik, en fullverdig familieleilighet, for nøyaktig samme lån. En renholder som får 24 m² i hovedstaden, får 75 m² i Narvik. Og der en sykepleier (34 m²) og en grunnskolelærer (34 m²) i Oslo må nøye seg med en liten leilighet, rekker lønna til det tredoble lenger nord.

Selv en legespesialist, blant de aller høyest lønte, får «bare» 62 kvadratmeter i Oslo på lånet alene — mindre enn en renholder får i Narvik (75 m²). Geografien betyr med andre ord mer for hva du får bo i enn selve yrkesvalget.

Slik har vi regnet. «Største boliglån» er brutto årslønn ganger fem — gjeldsgradstaket i utlånsforskriften — og forutsetter at du ikke har annen gjeld. Antall kvadratmeter er dette lånet delt på SSBs gjennomsnittlige kvadratmeterpris for brukte blokkleiligheter i kommunen (2024). Egenkapitalen kommer i tillegg: har du spart de påkrevde 10 prosentene, kan du kjøpe rundt 11 prosent større enn tabellen viser. Betjeningsevne-kravet kan på den andre siden trekke i motsatt retning. Tallene er et regneeksempel for å vise geografiske forskjeller — ikke et lånetilbud.

Slik øker du sjansen for å få lånet

• Spar i BSU tidlig — skattefradraget og en høyere rente gjør at egenkapitalen vokser raskere.
• Kvitt deg med dyr gjeld — forbrukslån og kredittkortgjeld spiser av lånerommet ditt fem ganger så hardt, siden all gjeld teller mot gjeldsgraden.
• Be om et forhåndstilsagn (finansieringsbevis) før du går på visning, så vet du nøyaktig hva du kan by.
• Sjekk flere banker — renta er forhandlingsbar, og selv et halvt prosentpoeng utgjør mye over et helt låns løpetid.
• Vurder hvor du kjøper. Som tabellen viser, strekker lønna seg langt lenger utenfor de dyreste pressområdene.

Vil du se kvadratmeterprisen og hva en vanlig inntekt får råd til i din egen kommune? Se Avdekks boligpriskart for alle 357 kommuner, yrkeskatalogen for lønn og utsikter i hvert enkelt yrke, og spalten Arbeidslivet for lønnsutviklingen der du bor.

1. Regjeringen, «Endringer i utlånsforskriften» (egenkapitalkrav senket fra 15 til 10 prosent, i kraft 31.12.2024) — regjeringen.no
2. Finansdepartementet / Finanstilsynet, utlånsforskriften: gjeldsgrad maks 5× inntekt, rentestress +3 prosentpoeng, avdragsplikt over 60 % belåning, fleksibilitetskvote 10 % (8 % i Oslo).
3. SSB, «Månedslønn, etter yrke» (tabell 11418), median månedslønn, begge kjønn, alle sektorer, 2025 — ssb.no
4. SSB, «Kvadratmeterpris for boliger» (tabell 06035), blokkleiligheter, 2024 — ssb.no