Skatt for privatpersoner · Bolig
Bolig og skatt
Norske boliger skattlegges på tre måter: som formue (papirbase), som leieinntekt hvis du leier ut, og som gevinst ved salg. Reglene skiller skarpt mellom primærbolig (der du bor selv) og sekundærbolig (utleiebolig eller pendlerbolig). Det er stor forskjell på hva du faktisk må betale.
Publisert 12. mai 2026 · Oppdatert 12. mai 2026
Primærbolig — boligen du selv bor i. Lav formuesverdi (25 %), skattefri utleie under 50 %, ofte skattefri salgsgevinst.
Sekundærbolig — utleiebolig, pendlerbolig osv. Full formuesverdi (100 %), full skatt på leieinntekt, full gevinstbeskatning ved salg.
Fritidsbolig — hytte og lignende. Eget regelsett, lavere verdsettelse (~30 % av markedsverdi).
Primærbolig: egen bolig
Formuesverdsettelse: 25 % opp til 10 mill
Din egen bolig regnes til en lav verdi i formuesskatten:
| Boligverdi | Skattegrunnlag |
|---|---|
| Opptil 10 mill kr | 25 % av markedsverdi |
| Over 10 mill kr | 70 % av delen over 10 mill |
Eksempel: Bolig verdt 8 mill kr → 8 000 000 × 25 % = 2 000 000 kr i skattegrunnlag. Bolig verdt 15 mill kr → 10 000 000 × 25 % + 5 000 000 × 70 % = 6 000 000 kr.
Utleie av eget hjem: 50 %-regelen
Den viktigste regelen i norsk boligbeskatning: Hvis du leier ut inntil 50 % av primærboligen din, er hele leieinntekten skattefri.
Du må selv bo i over halvparten av boligen — målt i utleieverdi, ikke kvadratmeter. Hvis halve huset ditt har lavere utleieverdi enn din egen halvdel, kan du leie ut den lavere halvdelen og likevel anses å bo i over 50 %.
Eksempel: Hovedhus pluss kjellerleilighet. Hovedhuset er klart mer verdt enn kjellerleiligheten — så du kan leie ut kjellerleiligheten skattefritt.
Utleie over 50 %: skatt på alt over 10 000 kr
Hvis du leier ut over 50 % av primærboligen, gjelder andre regler. Da blir hele leieinntekten skattepliktig — men du får trekke fra driftsutgifter (vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter) og det er en bunnfradrag på 10 000 kr i året.
Korttidsutleie (Airbnb m.fl.)
Spesielle regler for korttidsutleie under 30 dager per leieforhold (typisk Airbnb):
- Inntil 10 000 kr per år: skattefritt
- Over 10 000 kr per år: 85 % av brutto-inntekten over 10 000 kr beskattes med 22 %
Eksempel: Du leier ut hytta på Airbnb og tjener 50 000 kr. Skatt: (50 000 − 10 000) × 85 % × 22 % = 7 480 kr.
Sekundærbolig: utleiebolig
Sekundærbolig defineres som bolig du eier men ikke selv bor i som hovedhjem. Det inkluderer:
- Rene utleieboliger
- Pendlerleiligheter
- Bolig du har overtatt men ikke flyttet inn i (over 1 år)
- Andre eiendommer registrert som bolig
Formuesverdsettelse: 100 %
Sekundærbolig regnes til full markedsverdi i formuesgrunnlaget — ingen rabatt. En sekundærbolig verdt 4 mill teller hele 4 mill i formue.
Leieinntekt: alltid skattepliktig
Alle leieinntekter fra sekundærbolig skattlegges med 22 % som alminnelig inntekt. Men du kan trekke fra:
- Vedlikeholdsutgifter — løpende reparasjoner og rutinemessig vedlikehold
- Driftsutgifter — forsikring, kommunale avgifter, eierseksjon-fellesutgifter, strøm hvis dette er inkludert i leien
- Renter på lån som finansierer eiendommen
- Avskrivning på inventar (men ikke selve bygget)
Vedlikehold = trekkbart umiddelbart (maling, nye gulvbelegg, reparasjon av tak). Påkostning = må aktiveres og kan ikke trekkes fra direkte (nytt kjøkken, tilbygg, oppgradering til "ny standard"). Skatteetaten har her en mer detaljert veiledning som det lønner seg å sjekke før større arbeider.
Eksempel: utleiebolig som ikke gir overskudd
Hvis utleieboligen gir underskudd, kan det føres til fradrag mot annen alminnelig inntekt. I dette eksempelet får eier 39 000 × 22 % = 8 580 kr i skattereduksjon på lønnsinntekten sin.
Gevinst ved salg av bolig
Primærbolig: ofte skattefri
Salg av egen bolig er skattefritt hvis du oppfyller to vilkår:
- Eierskap i minst 1 år før salg
- Bodd der i minst 12 av siste 24 måneder før salg
Det betyr at hvis du eier og bor i en bolig minst ett år, så selger, er gevinsten skattefri. Dette gjelder uavhengig av hvor stor gevinsten er.
Du må være folkeregistrert på adressen og faktisk bruke boligen som hovedhjem. Korte fravær (sykehus, jobbreiser, ferie) påvirker ikke. Men hvis du flytter ut og leier den ut, må du normalt bo der igjen i over 12 av neste 24 måneder for å få skattefriheten tilbake.
Sekundærbolig: full skatt på gevinst
Ved salg av sekundærbolig betaler du 22 % skatt på gevinsten — definert som salgssum minus kjøpesum minus dokumenterte påkostninger.
Pendlerbolig: en spesialregel
Hvis du har en pendlerbolig som du selv bor i deler av uken (på grunn av jobben), kan den regnes som "primærbolig" i visse sammenhenger:
- Du må pendle av nødvendighet (jobben er for langt unna)
- Du må ha familie på hjemstedet
- Du må bruke pendlerboligen i hovedsak til overnatting i forbindelse med jobb
Hvis vilkårene er oppfylt, kan du få fradrag for kost og losji i pendlerboligen, og pendlerboligen kan behandles mer fordelaktig formueskattmessig. Men dette er strenge regler — sjekk med Skatteetaten først.
Hytter og fritidsboliger
Fritidsboliger har egen verdsettelse: typisk ~30 % av markedsverdi i formuesgrunnlaget. Skattefri utleie på inntil 10 000 kr per år (korttidsutleie). Salg er skattefritt etter 5 års eierskap + minst 5 av 8 siste år som egen bruk.
Hytteutleie via Airbnb m.fl. har samme regler som primærbolig — 85 %-regelen ovenfor 10 000 kr.
Borettslag og seksjonseiendom
De aller fleste skatteregler gjelder uavhengig av om du eier som borettslag-andel, eierseksjon eller selveierbolig. Den viktigste forskjellen ligger i fellesgjelden:
- I borettslag er din andel av fellesgjelden inkludert i din skattepliktige formue, men også fradragsberettiget som "gjeld"
- I eierseksjon eier du din leilighet direkte og har bare ditt eget lån
Renter du betaler via felleskostnader i borettslag er fradragsberettigede — borettslaget rapporterer dette inn til Skatteetaten på dine vegne.
Kilder: Boligskatte-regler: Skatteloven kapittel 7. Detaljerte regler: Skatteetaten — bolig og eiendom. Pendlerregler: Skatteetaten — pendler. Beregninger kryssreferert mot Privatbudsjett.nos rental-tax modul.