Husleieloven: dette gjelder når du leier eller leier ut en bolig

Kort fortalt

• Ved leie av bolig kan ikke avtalen gi leieren dårligere vilkår enn det loven gir, med mindre loven selv sier at noe kan avtales annerledes (§ 1-2).
• Depositum og garanti kan til sammen være høyst seks måneders leie, og depositumet skal stå på en egen konto i leierens navn (§ 3-5 og § 3-6).
• En tidsbestemt leieavtale (med fast sluttdato) for bolig skal som hovedregel vare i minst tre år (§ 9-3).
• Under leieforholdet kan leien justeres i takt med konsumprisindeksen, tidligst ett år etter forrige endring og med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Etter to år og seks måneder kan begge parter også kreve gjengs leie (§ 4-3).
• Tvister om leie av bolig skal som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget før de kan gå til tingretten, og forliksrådet kan ikke behandle dem (§ 12-5).

Hvem gjelder loven for?

Husleieloven gjelder avtaler der noen får rett til å bruke husrom mot betaling (§ 1-1).¹ Loven gjelder ikke for gjester på hotell, pensjonat og liknende, og heller ikke for leie av husrom til ferie og fritid.

Loven skiller mellom bolig (husrom som helt eller for en ikke ubetydelig del skal brukes til å bo i) og lokale (alt annet husrom, for eksempel kontor eller butikk). Ved leie av lokale kan partene avtale seg bort fra det meste av loven (§ 1-2). Noen boligleieforhold har særregler, blant annet elev- og studentboliger og tjenesteboliger (kapittel 11).

Det viktigste i loven

Avtalen og boligens stand

En leieavtale kan være muntlig, men begge parter kan kreve at den blir satt opp skriftlig (§ 1-4). Er ikke noe annet avtalt, skal boligen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand når leieren flytter inn (§ 2-2).

Mangler ved boligen

En mangel betyr at boligen ikke er slik leieren har krav på. Leieren må si fra til utleieren innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget, ellers kan retten til å kreve noe gå tapt (§ 2-8). Leieren kan kreve at utleieren retter mangelen for egen regning, så lenge det ikke gir urimelig kostnad eller ulempe (§ 2-10). Så lenge mangelen varer, kan leieren kreve avslag i leien (§ 2-11).

Leie, depositum og forbudte tillegg

Depositumet kan være høyst seks måneders leie. Det skal settes inn på en egen konto i leierens navn, og ingen av partene kan ta ut pengene på egen hånd mens leieforholdet varer (§ 3-5). Utleieren kan ikke kreve andre pengebeløp av en leier av bolig enn det loven tillater, og den som har betalt for mye, kan kreve pengene tilbake (§ 3-7).

Vern mot høy leie og leieøkninger

Leien kan ikke være urimelig sammenlignet med det som vanligvis tas for liknende husrom på liknende vilkår (§ 4-1). Under leieforholdet kan hver av partene kreve leien justert etter konsumprisindeksen (prisstigningen som SSB måler), men tidligst ett år etter forrige endring og med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer i leien enn slike indeksjusteringer, kan begge parter kreve leien satt til gjengs leie (det som vanligvis betales for liknende husrom). Kravet må være skriftlig, og den nye leien kan tidligst gjelde seks måneder etter kravet og ett år etter forrige leieendring (§ 4-3). I praksis betyr det at gjengs leie tidligst kan gjelde tre år inn i leieforholdet: kravet kan sendes etter to år og seks måneder, og den nye leien gjelder tidligst seks måneder senere. Er leien indeksregulert det siste året, kan datoen bli enda senere. Har du betalt mer enn lovlig leie, kan du som hovedregel kreve forskjellen tilbake. Det gjelder ikke hvis den som betalte, i vesentlig grad er medansvarlig (§ 4-4).

Vedlikehold og utleierens adgang

Er ikke annet avtalt, skal utleieren holde boligen i den stand leieren har krav på. Er ikke annet avtalt, skal leieren vedlikeholde blant annet dørlåser, kraner, toaletter, elektriske kontakter og brytere og varmtvannsbeholdere, og sørge for testing, rengjøring og batteriskift i røykvarslere (§ 5-3). Leieren må slippe inn utleieren for tilsyn og nødvendig vedlikehold, men skal ha beskjed i rimelig tid før. Unntaket er når det trengs tiltak for å hindre skade og det ikke er mulig å varsle leieren (§ 5-6).

Hvem kan bo der

Leieren kan ta inn ektefelle eller samboer, egne eller ektefellens eller samboerens barn, barnebarn, foreldre og besteforeldre (slektninger i rett opp- eller nedstigende linje) og fosterbarn uten å spørre. Andre krever godkjenning, men utleieren kan bare si nei med saklig grunn eller hvis boligen klart blir overbefolket (§ 7-1). Framleie (at leieren leier ut videre) krever samtykke (§ 7-2). Skal leieren selv bo i boligen og framleie en del av den, eller er leieren borte i inntil to år på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan utleieren bare nekte med saklig grunn eller hvis boligen klart blir overbefolket (§ 7-3 og § 7-4).

Leietid og oppsigelse

En tidsbestemt avtale slutter av seg selv når leietiden er ute. Utleieren må skriftlig opplyse om at den ikke kan sies opp underveis. Har utleieren ikke gjort det, eller er det avtalt, kan den sies opp etter de vanlige reglene. Bor leieren videre i mer enn tre måneder etter at leietiden er ute uten at utleieren skriftlig har bedt leieren flytte, blir avtalen tidsubestemt, altså uten sluttdato (§ 9-2). Minstetiden er tre år, eller ett år for sokkel- eller loftsbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der utleieren selv bor. Kortere tid er lov hvis utleieren selv eller husstanden skal bo der, eller utleieren har en annen saklig grunn, men bare hvis leieren fikk grunnen skriftlig senest da avtalen ble inngått. Ellers regnes en for kort avtale som tidsubestemt (§ 9-3).

En tidsubestemt avtale om bolig kan utleieren bare si opp med grunner loven nevner, som at utleieren selv skal bo der, riving eller ombygging, mislighold (brudd på avtalen) eller en annen saklig grunn (§ 9-5). Er ikke annet avtalt, er oppsigelsesfristen tre måneder til slutten av en kalendermåned, og én måned for et enkeltrom med adgang til en annens bolig (§ 9-6). Oppsigelsen fra utleieren skal være skriftlig og begrunnet. Den skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned, og om hva som skjer uten protest: da mister leieren retten til å hevde at oppsigelsen er ulovlig, og utleieren kan kreve tvangsfravikelse (at leieren blir satt ut). Mangler dette, er oppsigelsen ugyldig (§ 9-7). Protesterer leieren, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleieren går til sak innen tre måneder etter at protestfristen løp ut (§ 9-8). Ved vesentlig mislighold, for eksempel at leien ikke blir betalt, kan utleieren heve avtalen (avslutte den straks) med en skriftlig erklæring (§ 9-9).

Hva er endret?

• 1. juli 2022: En endringslov om Husleietvistutvalgets geografiske virkeområde, faglige uavhengighet og tilgang til opplysninger fra Folkeregisteret trådte i kraft.²³ Regelen om at forliksrådet ikke kan behandle tvister om leie av bolig, gjaldt fra før.
• 2. juni 2023: Et midlertidig unntak kom inn i loven i forbindelse med ankomsten av fordrevne fra Ukraina. For fritidsboliger som har fått unntak for midlertidig bruk som bolig etter plan- og bygningsloven, kan en tidsbestemt avtale ha minstetid ned til ett år (§ 9-3 a).⁴ Unntaket er senere videreført to ganger, sist med virkning fra 1. juli 2026,⁵⁶ og etter loven skal det oppheves 1. juli 2028.
• 1. januar 2026: En lov om omorganisering av Husleietvistutvalget trådte i kraft.⁷⁸ Den ga ny ordlyd i § 12-5, som sier hvilke tvister utvalget behandler, og at det er faglig uavhengig.

Slik bruker du loven

Tvister om leie av bolig kan bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU). I saker som ellers måtte vært behandlet i forliksrådet (det lokale meklingsorganet for mindre tvister), må tvisten behandles i HTU før den kan bringes inn for tingretten (den vanlige domstolen i første instans). Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig (§ 12-5). HTU gir også veiledning til både leietakere og utleiere om leie av bolig, og klager sendes inn via nettsidene deres.⁹

Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, eller om markedsleie når leien ikke er avtalt, kan hver av dem kreve at en takstnemnd (tre personer som tingretten oppnevner) avgjør det (§ 12-2). Er det grunnlag for å kreve leieren ut av boligen, kan utleieren varsle sosialtjenesten i kommunen. Leieren kan skriftlig reservere seg mot et slikt varsel (§ 9-11).

Hele lovteksten finner du på lovsiden vår, med historikk over endringene.

Saken er en del av Åpen rett, Avdekks prosjekt for å gjøre lovene gratis og forståelige for alle. Prosjektet har fått tilskudd fra Medietilsynet, som ikke har innflytelse på innholdet.

1. Kilde: avdekk.no
2. Kilde: avdekk.no
3. Kilde: avdekk.no
4. Kilde: avdekk.no
5. Kilde: avdekk.no
6. Kilde: avdekk.no
7. Kilde: avdekk.no
8. Kilde: avdekk.no
9. Kilde: htu.no